欢迎访问ag真人视讯娱乐网站!
今天是:
|
栏目导航
政策信息
ag娱乐手机官方网站:首页 > 政策信息

今天,合肥市土地管理委员会再出大招,更改5项土拍规则,降低开发商在拿地门槛。

8,9两月,合肥市区近1000亩居住类地块将全部出让,新一轮的土拍大战一触即发!

一、合肥土拍新规发布,执行“举牌+摇号”,开发商拿地门槛再降低

今天(8月23日),合肥土地市场网挂出一则“关于居住用地拍卖有关事项的公告”。

这则公告,对原有的土地拍卖规则进行了修改,降低了开发商在合肥拿地的门槛和成本。

此次修改的规则共有5项,包括竞拍方式、竞买人数、付款方式、报名时间,公告周期...

1、土地拍卖执行“举牌应价+摇号”

此次发布的《公告》中,取消了现有的“一次性报书面总价”方式,改为“拍卖+摇号”。

而“举牌应价+摇号”的具体操作方式实施细则也已公布,主要分为2个步骤进行,如下:

竞买方式上的改变,带来的影响有两点:

第一,开发商在“一次性报书面总价”的时候,再也不用提心吊胆,不用多花冤枉钱了。

毕竟,这两年合肥土市上已有不少多花10多亿的典型案例(高出报价第2名10多亿)。

第二,以后的土拍现场看起来会更热闹也要更加火热了,可能现场到处都是举牌的房企。

图1|现场拍卖方式

图2|一次性报书面总价方式

这两种方式,那种看起来要更热闹一点?

下次,你可能看见的是图1这种画面,而不是那种快速高效、分分钟拍卖结束的图2画面!

这里也奉上土地市场网的“公告”原文:

鉴于市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地(或商住用地)成交价不得超过历史最高成交价,拍卖执行“举牌应价+摇号”方式(具体详见合肥市国土资源局《关于印发<合肥市实施“举牌应价+摇号”土地拍卖具体操作方式实施细则>的通知》)。庐江县和巢湖市继续执行举牌应价方式。

2、只要报名参与人数有3家就开拍

此前,合肥的地出让有条要求,挂出的地块若竞买房企不足5家,则转挂牌或取消供应。

现如今,全市范围内,不管是居住地还是商住地,只要报名参与竞买人数有3家就开拍。

这个门槛,在全国的省会城市里可以说相当低了。此处,同样也奉上“公告”中的原文。

自即日起,全市范围内,以拍卖方式出让的的居住用地(或商住用地),如报名参与竞买的人数达到3家,可举行拍卖出让活动;竞买人不足3家(不含3家)的,由市土委会集体决策决定现场竞价或转挂牌或取消供应。

3、房企土地成交价款可以分期支付

众所周知,开发商现在的资金真的是十分紧张,连宇宙第一房企都不敢随随便便拿地了。

考虑到这一点,合肥特意推出了“分期付款”套餐,最长可以延期3个月,但要付利息。

竞得人可在签订土地出让合同后30日内一次性付清全部土地成交价款,也可分期付款。如分期付款,竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地成交总价款的50%(含竞买保证金),3个月内付清余款。竞得人在支付第二期及以后各期土地出让价款时,应按照第一期土地成交价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。

4、降低竞买保证金,从50%降至20%

土拍之前,开发商若要参拍,是需要向政府交纳保证金的,以前是地块出让总额的50%。

如今,这个比例由50%降到了20%。土拍还没开始,就提前考虑开发商的减压问题了。

合肥市也算是诚意满满。这里,可能不少人不懂出让保证金比例的变化为何利好开发商?

说一下,因为不少开发商的保证金是从银行贷出来的,而这笔钱是要向银行支付利息的...

少贷了几个亿的保证金,开发商每天支付给银行的利息就会少上许多,成本也就降低了。

竞买保证金比例为出让参考价总额的20%以上。竞得人须在土地成交后10个工作日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》,逾期未签订的,终止供地,竞买保证金不予返还。

5、土地出让公告周期延长至40天

通常,合肥市土地出让公告的周期是在20天到30天内不等,现如今统一延长到了40天。

时间充裕了,更有利于开发商做好土地实探、成本测算、融资等一系列的前期准备工作。

全市范围内,以拍卖方式出让的居住用地(或商住用地),可在拍卖出让活动之日前40日发布公告。

千言万语汇成一句话,我大合肥准备卖地了,这么多的福利,开发商你难道真不心动吗?

合肥土地市场网“公告”来看,8、9月,超1000亩的地要拍,按照以上政策执行。

二、规则调整的背后,合肥2018年上半年土地成交量价创近3年最低

没有无缘无故的福利,合肥市这次更改土拍规则的背后,是上半年土市行情真的不咋的。

不仅量价齐跌,而且还频繁流拍!来看合肥2018上半年的土地成交数据与往年的对比。

2018年1-6月期间,合肥(含四县一市)共成交68宗地块,总成交面积4591.9616亩,总成交金额2980817.744万元(合约298亿元),平均地价649.14万元/亩。

对比往年数据,合肥2018年上半年土地成交量、成交金额、成交均皆是近3年来最低。

其中,今年上半年的土地成交总面积相比去年1-6月减少2000多亩,同比下跌31.5%;

另外,今年上半年的土地成交总金额相比去年1-6月减少了200多亿,同比下跌40.8%。

除此之外,合肥从6月28日到7月18日短短的20天时间,4块地流拍,2宗地无房企报名。

土地市场遇冷,合肥市土拍规则的修改也是无奈之举,毕竟城市运营还有很多地方要用钱。

当然,全国多城都遭遇了相似的“寒流”!

三、上海流拍!太原流拍!杭州流拍!全国土市凉凉~

纵观全国,还有上海、杭州、苏州、徐州等多个城市土拍遇冷,甚至出现降价的情况。

多个热点城市传来土地流拍消息:

1、8月17日,南京土拍,江北3幅优质地块拍卖,地价大降1.3万/㎡;

2、8月10日,山西太原8宗优质地块流拍,有望拍出地王,结果全部流拍;

3、8月10日,杭州临安区的三幅地块出让,均以底价成交。5月临安2幅地块流拍;

4、7月底,苏州出让6幅地块,其中3幅核心区域宅地流拍,2幅以底价成交;

5、7月23日,上海中心杨浦区内环,一宗宅地,因无人报名流拍;

6、7月23日,徐州挂牌的2宗商住用地,均因无人竞价而流拍;

据中原地产统计数据显示,今年1到7月一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。全国流拍土地就高达800宗。

1、新一轮土地流拍高峰期来了

据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场监测,今年以来土地流拍速度明显加快。

百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积

图|数据来源:CREIS中指数据

其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

而且,自从2016年各地的调控政策陆续出台以来,2017年住宅用地流拍数量开始增加,而今年1-7月数量进一步提升,或将迎来新一轮流拍高峰期。

2、一二线城市土地流拍占比仍将增大

2016年房地产市场热度激增,房企拿地情绪高涨,热点城市土地市场随之升温,高价地成交频现。

随后在限购限贷政策,以及土拍政策收紧的不断深入调控,和地价高位的情况下,一二线热点城市的土地市场也开始把持不住,土地流拍的占比不断加大。

各线城市住宅用地流拍宗数占比

图|数据来源:CREIS中指数据

今年1-7月,一二线城市土地流拍占比提高,其中流拍宗数top10城市中,一二线城市占8席。

住宅用地流拍宗数TOP10城市

图|数据来源:CREIS中指数据

有专家表示:2018年以来,在房地产市场因城施策调控中,热点一二线城市调控政策持续深化,造成土地流拍宗数较高,随着调控升级,今年预计土地流拍的数量仍将继续增加。

四、开发商:拿不动地了!三大现象释放重大楼市信号

流拍,已成为全国土市中的常态,不管是一二线城市还是三四线的城市,无一例外。

土地市场的逐渐转凉,开发商也越发悲观,曾直言:不是不想拿地,而是拿不动地。

1、土地出让条件严苛影响房企拿地

2017年,土地市场的土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容。

2018年1-7月部分流拍地块

今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。

举例来看,天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持(竞配建),总规划建筑面积189万平方米。北京住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房。

对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

2、地价高,房企盈利空间被压缩

2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2017年达到历史最高值,超过5000元/平方米,2018年1-7月楼面均价虽有所回调,但仍处历史次高位。

2011年至2018年7月百城住宅用地推出楼面均价同比涨幅

图|数据来源:CREIS中指数据

在限价的市场背景下,偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。

3

融资环境趋紧,房企资金链变得紧张

近几年,百强企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平,负债压力加大,如今,有些房企不得不面对融资渠道收紧,偿债高峰来临的问题。

图|数据来源:CREIS中指数据

今年起,国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等因素,导致房企的资金越来越紧张,拿地积极性减弱,从而导致土地流拍数量增加。

来源:365淘房